Hipoteca y Registro de Hipotecas: Procedimiento y Tipos

Todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas y su procedimiento de registro.

El término hipoteca indica uno de los derechos reales de garantía previstos por nuestro Código Civil. Este es un ius in re alien – es decir, un derecho que grava bienes ajenos y destinado a coexistir con el derecho del propietario – en virtud del cual se concede al titular del mismo la facultad de ceder, en caso de incumplimiento de la obligación contraída por el deudor, el producto de la enajenación del bien sobre el que se constituyó la garantía (o hipoteca), con preferencia sobre los demás acreedores.

Elementos constitutivos de la hipoteca.

La hipoteca se caracteriza por los siguientes elementos:

• Especialidad: es decir, la hipoteca puede constituirse únicamente sobre bienes determinados, normalmente pertenecientes a las categorías de bienes inmuebles, bienes muebles registrados, retenciones estatales o derechos reales sobre bienes inmuebles;
• Indivisibilidad: como se establece del arte. 2809 del Código Civil, La hipoteca, de hecho, grava íntegramente cada uno de los bienes sobre los que se constituye, en relación a un crédito específico reclamado por el acreedor, con la consecuencia de que éste puede ser satisfecho íntegramente incluso mediante la expropiación de uno solo de los bienes hipotecados del deudor.

Los poderes del acreedor hipotecario.

La constitución de una hipoteca a favor de un acreedor determina la adquisición por éste de las siguientes facultades:

• El derecho de distracción: en virtud del cual el acreedor hipotecario puede pedir la expropiación del inmueble sobre el que se ha constituido la garantía en caso de que el deudor no cumpla la obligación contraída. Este derecho también puede ejercerse en el caso de que el bien objeto de la hipoteca haya pasado a ser propiedad de terceros (el llamado derecho de sucesión);
• Derecho de tanteo: entendido como el derecho del acreedor a ser satisfecho directamente –con preferencia sobre los demás acreedores- con el producto de la venta de los bienes objeto de garantía, en caso de incumplimiento del deudor.

Los diferentes tipos de hipoteca.

Dependiendo del título con que se constituya la hipoteca se pueden distinguir tres tipos de hipotecas: legales, judiciales y voluntarias.

La hipoteca legal encuentra su fundamento en una disposición específica de la ley que atribuye a ciertas categorías de acreedores el derecho a obtener la inscripción de la hipoteca unilateralmente, es decir, sin (o incluso contra) el consentimiento del deudor. La hipoteca legal pertenece al vendedor respecto de los bienes vendidos, como garantía de las obligaciones existentes a cargo del comprador como consecuencia del acto de enajenación: a los coherederos, socios y demás copropietarios, respecto de los bienes individualmente a ellos atribuidos, como garantía del pago de las regularizaciones debidas por el cesionario en virtud del acto de división.

La hipoteca judicial Se establece en el caso de que el derecho a solicitar la inscripción de la hipoteca derive de una sentencia -u otra disposición judicial- con la que se haya condenado al deudor al pago de una suma de dinero, a la ejecución de otra obligación, o bien, al resarcimiento de daños y perjuicios que se liquidarán con posterioridad, a favor del acreedor.

La hipoteca voluntaria, Por último, puede inscribirse en virtud de un contrato o de una simple declaración unilateral de voluntad del otorgante, que deberá hacerse, bajo pena de nulidad, en forma escrita, con indicación de todos los elementos necesarios para identificar el bien sobre el que se constituye la garantía.

Inscripción de la hipoteca.

Es necesario precisar que los elementos constitutivos recién descritos (disposición legal, disposición judicial, acuerdo entre las partes o acto unilateral) simplemente confieren al acreedor el derecho a inscribir la hipoteca. Para que la hipoteca sea debidamente eficaz, con la consiguiente adquisición por el acreedor hipotecario de los derechos previamente identificados y la posibilidad para éste de oponer a terceros el derecho real adquirido, es necesario, de hecho, que se realice efectivamente la inscripción.

Pero ¿dónde se solicita el registro de la hipoteca y qué documentos se necesitan?

La respuesta la da directamente el legislador cuando especifica que la inscripción de la hipoteca debe realizarse en la Delegación de la Agencia Tributaria del lugar donde se encuentre el inmueble hipotecado o -en el caso de que deban considerarse inmuebles situados en diferentes Municipios- en cada uno de los Registros de la Propiedad de los distritos de propiedad.

El acreedor que tenga derecho a la inscripción deberá presentar los títulos constitutivos de su derecho ante las oficinas correspondientes: así, si el título para la inscripción de la hipoteca resultare de escritura pública o de sentencia, el acreedor deberá depositar copia de los documentos citados; Si el derecho en cuestión deriva de un documento privado, el interesado deberá depositar el original del documento de que se trate o una copia certificada o autenticada judicialmente.

En el caso de una hipoteca legal, destinada, como se ha subrayado anteriormente, a categorías específicas de acreedores identificadas por el legislador, la inscripción debe ser realizada de oficio por el responsable de la Oficina competente, previa presentación por el solicitante del título de enajenación o de división.

Una vez realizada la inscripción, al acreedor hipotecario se le asigna un número de orden que determina el llamado "grado hipotecario".

Esto último es de fundamental importancia a los efectos de definir el “orden de preferencia de los acreedores” que hayan constituido hipotecas sobre un mismo inmueble. En efecto, en el caso de que un inmueble gravado con dos hipotecas –la primera de valor 100 y la segunda de igual valor pero con rango ulterior, por haberse inscrito con posterioridad en el registro público de la propiedad– se venda por cantidad suficiente para satisfacer sólo una de ellas, quedará satisfecho con preferencia el acreedor que ostente el rango anterior. En el caso de que dos acreedores pidan la inscripción contra el mismo deudor al mismo tiempo y sobre la misma finca, las inscripciones se practican bajo el mismo número y los citados acreedores concurren entre sí en proporción al monto de sus respectivos créditos.

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Para saber si hay una hipoteca registrada sobre una propiedad, simplemente haga un Certificado de hipoteca . En relación a los bienes muebles registrados, para saber si existe hipoteca u otras cargas, puede solicitar una búsqueda de matrícula de pra.

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