L’Ipoteca e l’Iscrizione Ipotecaria: Procedura e Tipologie

Tutto ciò che c’è da sapere sull’ipoteca e sulla sua procedura di iscrizione.

Con il termine ipoteca si indica uno dei diritti reali di garanzia previsti dal nostro Codice di diritto civile. Si tratta di un ius in re aliena – e cioè di un diritto gravante su beni di proprietà altrui destinato a coesistere con il diritto del proprietario – in virtù del quale viene attribuito al titolare dello stesso il potere di farsi assegnare, nel caso di mancato adempimento dell’obbligazione contratta dal debitore, quanto ricavato dall’alienazione del bene su cui la garanzia(ovvero l’ipoteca) è stata costituita, con preferenza rispetto ad altri creditori.

Elementi costitutivi dell’ipoteca.

L’ipoteca è caratterizzata dai seguenti elementi:

• Specialità: l’ipoteca può essere costituita, cioè, solo su beni specifici, di regola appartenenti alle categorie dei beni immobili, beni mobili registrati, ritenute dello Stato o diritti reali immobiliari;
• Indivisibilità: secondo quanto statuito dall’art 2809 c.c., l’ipoteca, infatti, grava per intero su ciascuno dei beni su cui è costituita, in relazione ad un credito specifico vantato dal creditore, con la conseguenza che quest’ultimo può essere interamente soddisfatto anche attraverso l’esproprio di uno solo dei beni ipotecati del debitore.

I poteri del creditore ipotecario.

La costituzione di ipoteca a favore di un creditore, determina l’acquisizione da parte di quest’ultimo dei seguenti poteri:

• Il diritto di distrazione: in virtù del quale il creditore ipotecario può richiedere l’espropriazione del bene su cui la garanzia è stata costituita nel caso in cui il debitore non adempisse all’obbligazione contratta. Tale diritto è esercitabile anche nel caso in cui il bene oggetto di ipoteca sia divenuto di proprietà di soggetti terzi (c.d. diritto di sequela);
• Il diritto di prelazione: inteso come il diritto del creditore di soddisfarsi direttamente – con preferenza rispetto agli altri creditori – sul ricavato della vendita dei beni oggetto di garanzia, in caso di inadempimento del debitore.

Le diverse tipologie di ipoteca.

A seconda del titolo con il quale si costituisce l’ipoteca si distinguono tre tipologie di ipoteca: legale, giudiziale e volontaria.

L’ipoteca legale trova il proprio fondamento in una specifica previsione della legge che attribuisce a categorie determinate di creditori il diritto di ottenere l’iscrizione dell’ipoteca unilateralmente, e cioè senza (o, addirittura, anche contro) il consenso del debitore. L’ipoteca legale spetta all’alienante in relazione agli immobili alienati, a garanzia degli obblighi sussistenti in capo all’acquirente come conseguenza dell’atto di alienazione: ai coeredi, soci e agli altri condividenti, in relazione agli immobili loro individualmente attribuiti, come garanzia del pagamento dei conguagli dovuti dall’assegnatario in forza dell’atto di divisione.

L’ipoteca giudiziale si costituisce nel caso in cui il diritto di richiedere l’iscrizione dell’ipoteca derivi da una sentenza – o altro provvedimento giudiziale – con cui il debitore sia stato condannato al pagamento di una somma di denaro, all’esecuzione di un’altra obbligazione, ovvero, al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente, in favore del creditore.

L’ipoteca volontaria, da ultimo, può essere iscritta in virtù di un contratto o di una semplice dichiarazione unilaterale di volontà del concedente, da realizzarsi, a pena di invalidità, in forma scritta, con l’indicazione di tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile su cui si costituisce la garanzia.

L’iscrizione dell’ipoteca.

E’ necessario precisare che gli elementi costitutivi appena descritti (disposizione di legge, provvedimento giudiziale, accordo tra le parti ovvero atto unilaterale) attribuiscono al creditore semplicemente il diritto di iscrivere l’ipoteca. Affiché l’ipoteca sia propriamente efficace, con conseguente acquisizione da parte del creditore ipotecario dei diritti precedentemente individuati e possibilità per il medesimo di opporre il diritto reale acquisito a soggetti terzi,   è necessario, infatti, che l’iscrizione venga concretamente posta in essere.

Ma dove si richiede l’iscrizione ipotecaria e di quali documenti è necessario munirsi?

La risposta viene fornita direttamente dal legislatore laddove specifica che l’iscrizione dell’ipoteca deve essere eseguita presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate del luogo in cui è situato l’immobile ipotecato ovvero – nell’ipotesi in cui si debbano considerare immobili aventi sede in Comuni differenti- presso ciascuna delle Conservatorie immobiliari delle circoscrizioni degli immobili.

Il creditore titolare del diritto di iscrizione dovrà presentare presso gli uffici in questione i titoli costitutivi del proprio diritto: così, se il titolo per l’iscrizione dell’ipoteca risulta da atto pubblico o da un sentenza, il creditore dovrà depositare una copia dei suddetti documenti; se il diritto in questione deriva da una scrittura privata, l’interessato dovrà depositare l’originale dell’atto in questione ovvero una copia autenticata o accertata giudizialmente.

Nel caso di ipoteca legale, destinata, come precedentemente sottolineato, a specifiche categorie di creditori individuate dal legislatore, l’iscrizione dovrà avvenire d’ufficio ad opera del responsabile del competente Ufficio, previa presentazione da parte del richiedente dell’atto di alienazione o divisione.

Una volta effettuata l’iscrizione viene attribuito al creditore ipotecario un numero d’ordine che determina il cosiddetto “grado dell’ipoteca”

Quest’ultimo, ha importanza fondamentale ai fini della definizione “dell’ordine di preferenza dei creditori” che abbiano costituito ipoteche sul un medesimo bene. Invero, nel caso in cui un immobile gravato da due ipoteche – la prima del valore di 100 e la seconda del medesimo valore ma con grado ipotecario successivo, perché iscritta successivamente nel pubblico registro immobiliare – fosse venduto per un ammontare sufficiente a soddisfarne solo una, sarà soddisfatto con preferenza il creditore titolare di grado ipotecario antecedente. Nell’ipotesi in cui due creditori richiedano l’iscrizione contro lo stesso debitore contemporaneamente e sul medesimo immobile, le iscrizioni vengono eseguite sotto il medesimo numero e i suddetti concorrono tra loro in proporzione dell’importo dei rispettivi crediti.

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Per sapere se su un immobile sono iscritte ipoteca basta fare una Visura Ipotecaria. In merito ai beni mobili registrati per conoscere l’esistenza di un ipoteca o altri gravami si può richiedere una visura targa pra.

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Dottoressa Marialuisa Barillà