L’Ipoteca, art. 2808 del Codice Civile
Il diritto di espropriazione del del bene per soddisfare l’interesse del creditore.
In questo post procederemo all’analisi dell’istituto dell’ipoteca, soffermandoci sulla sua normativa di riferimento e su quelli che sono gli effetti che ne discendono tra debitore e creditore.
L’ipoteca viene disciplinata ai sensi dell’art. 2808 del codice civile. La ratio legis della predetta norma definisce l’ipoteca quale diritto reale di garanzia, finalizzato a tutelare l’interesse del creditore. Le parti coinvolte sono due: il creditore e il debitore.
Ma cos’è l’ipoteca? Qual è il suo scopo? Quanti tipi di ipoteca ci sono? Come si cancella? Cosa succede se viene acquistata la prima casa con un mutuo bancario?
Se sei interessato e vuoi conoscere le risposte alle precedenti domande non ti resta che continuare a leggere questo post.
Che cos’è l’ipoteca
Come anticipato, l’ipoteca rappresenta un diritto reale di garanzia che riguarda beni immobili. Il bene oggetto della garanzia rimane nel possesso del soggetto debitore.
Per capire meglio l’istituto riportiamo di seguito un semplice esempio: se una persona intende accendere un finanziamento, colui che concede il credito, ossia il creditore, ha diritto di tutelarsi da un eventuale comportamento inadempiente del debitore, cioè da colui che ha richiesto il finanziamento di una determinata somma di denaro. La tutela e la garanzia prevista per il creditore viene denominata come ipoteca.
Mediante l’ipoteca, il creditore può tutelarsi nel caso in cui il debitore non riesca ad adempiere ai suoi doveri economici. Pertanto, il creditore potrà soddisfare il proprio interesse “attaccando” un determinato bene del debitore.
Conseguentemente, l’ipoteca concede al creditore il diritto di espropriare il bene e di soddisfare il suo interesse creditorio sullo stesso esercitando un diritto di prelazione sul prezzo ricavato dalla vendita.
L’art. 2808 del codice civile, disciplina l’istituto dell’ipoteca e così recita: “ L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.
Cosa succede se accendo un mutuo bancario per comprare casa?
Nell’ipotesi di mutuo ipotecario per l’acquisto di una nuova casa, la garanzia per il pagamento delle rate sarà garantita da un’ipoteca sull’immobile, di solito, sulla stessa casa che il debitore intende acquistare. Per tale fattispecie, l’iscrizione ipotecaria viene utilizzata a tutela del creditore, quindi, della banca, qualora il debitore risulti insolvente al pagamento delle rate del muto. La banca nel caso di inadempimento del debitore potrà procedere, così, ad espropriazione dell’immobile concesso in garanzia.
Nel caso di mutuo ipotecario ci sono, però, dei vantaggi anche per il debitore e/o mutuatario. Quest’ultimo continuerà comunque a disporre del bene oggetto di garanzia. Pertanto, nel caso di acquisito di un immobile per adibirlo a casa familiare, l’acquirente potrà comunque utilizzarlo come normale abitazione.
L’ipoteca avrà una durata di 20 anni, ciò vuol dire che trascorso questo termine si procederà ad un suo rinnovo e per i mutui di durata superiore a quest’ultimo periodo, si procederà ad un consueto rinnovo. Quando il mutuo sarà interamente estinto, si procederà alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri. La relativa cancellazione sarà a carico della stessa banca senza costi aggiuntivi per il debitore.
Bisogna, altresì, ricordare che particolarmente rilevante è il diritto di sequela, ovvero, il diritto di sottoporre il bene ad esecuzione forzata anche se diventa di proprietà di un terzo.
Qual è la differenza tra pegno e ipoteca?
Anche il pegno è un diritto reale di garanzia e le due parti in causa sono:un creditore e un debitore. Lo scopo risulta il medesimo: il debitore concede un bene a vantaggio del creditore e a tutela dell’interesse di quest’ultimo.
L’ipoteca riguarda tutti i beni immobili mentre il pegno i beni mobili.
Per capire la differenza tra pegno e ipoteca ci affidiamo poniamo un esempio: l’ipoteca potrà costituirsi su una casa (bene immobile) e il pegno potrà riferirsi ad un anello prezioso, quale, bene mobile.
I tre tipi di ipoteca
L’ultimo comma dell’art. 2808 del codice civile distingue tre tipi di ipoteca: legale, giudiziale e volontaria. Quest’ultimo tipo di ipoteca è senz’altro la più utilizzata e come ci suggerisce lo stesso termine “volontaria”, viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene a garanzia del suo debito. Come avviene, ad esempio, in caso di concessione di un mutuo bancario.
L’ipoteca giudiziale, è invece determinata dal giudice stesso, e subordinata ad una richiesta da parte del creditore non soddisfatto.
L’ipoteca legale, (se vuoi approfondire questo argomento leggi anche Ipoteca legale: è nulla l’iscrizione in mancanza della notifica della cartella) invece, è una forma di garanzia che il venditore di un immobile può far valere sul bene oggetto della vendita, al fine di tutelarsi nel caso di mancato rispetto del contratto da parte del debitore. Questo tipo di ipoteca rientra tra i casi meno utilizzati.
Come cancellare l’ipoteca?
L’ipoteca può durare per un massimo di 20 anni e sarà cancellata in maniera automatica e, se necessario, rinnovata per altri 20 anni e cosi via, come ad esempio nel caso di un mutuo di durata maggiore, senza l’intervento di un notaio o di costi da parte del debitore.
Consigli pratici
Con una visura ipotecaria (clicca qui e richiedi la tua visura ipotecaria) è possibile conoscere l’elenco delle eventuali ipoteche costituite sull’immobile di tuo interesse. Per questo motivo è molto importante, prima di acquistare casa, verificare tramite apposita perizia se l’immobile è gravato da un’ipoteca, conoscendo, così, tutti i gravami pendenti sul bene.
Nel caso di beni mobili registrati sarà sicuramente utile anche una visura al pra sulla targa (richiedi qui la Visura targa pra) del veicolo del debitore.
Se sei interessato all’argomento e vuoi saperne di più richiedi subito una consulenza legale online, se ti è piaciuto l’articolo condividilo o se vuoi contribuire alla discussione lascia qui un tuo commento.
Dott.ssa Fiorella Belcore
